Próximo Encontro - Setembro de 2017

[mkruse]

O próximo encontro do núcleo de perícia ocorrerá no dia 16 de setembro de 2017 (sábado), com início marcado para as 16:00h. Todos são convidados a participar. Depois do encontro, às 19:00h realizaremos mais um minicurso cujo tema será decidido por enquete disponibilizada aqui no fórum.

[mkruse]

Para o próximo encontro de setembro vamos ter mais um minicurso. Como de costume, as inscrições são feitas com Gilberto. O tema do minicurso será aquele que for mais votado na enquete que segue. Participe!

[Marcos Kruse]

ATENÇÃO
O próximo encontro do núcleo de perícias se mantém para o dia 16 de setembro (sábado). O horário de início, todavia, terá de ser modificado para as 14:00h.
O motivo é que o único voo de retorno para Maringá é das 21:40h. No domingo não há voo pela manhã. Então, o encontro do núcleo inicia às 14:00h com término previsto para as 15:00h.

O minicurso inicia as 15:30h e termina às 18:30h.

[Marcos Kruse]

LAUDO - PARTE 1
Marcos Kruse, honrado pela nomeação nos autos do processo 3306-85/2012 em que são partes xxxxxxxxxxxxxxxx adverso xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, em AÇÃO de REVISIONAL DE CLÁUSULAS, vem à presença do JUÍZO apresentar o laudo técnico requerido nos presentes Autos.
1 - PRELIMINAR
Os presentes autos discutem a firma de contrato para aquisição de imóvel e propõe a declaração de nulidade de cláusula contratual e repetição de indébito. O imóvel em questão tem por endereço a xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx. Nos termos contratados, seriam pagos pelo imóvel:
a) R$ 40.000,00 – a título de sinal;
b) R$ 21.000,00 – divididos em 3 parcelas mensais sucessivas;
c) R$ 90.000,00 – divididos em 36 prestações de R$ 2.500,00.
Os pagamentos totalizam importe de R$ 151.000,00 (cento e cinquenta e um mil reais). Entrementes, insurge-se a Requerente contra a previsão de que, sobre as parcelas vincendas (no caso, item c), incidiriam correção monetária e juros de 1% (um por cento), capitalizados, os quais se contariam desde a entrega das chaves do imóvel, até o vencimento da parcela. A aplicação dos juros capitalizados, a contar desde a entrega das chaves teria alterado o valor de cada prestação a ponto de ensejar a paga de R$ 3.485,59 (três mil, quatrocentos e oitenta e cinco reais e cinquenta e nove centavos) na paga da 18ª prestação.
Pretende, pois, que lhe sejam repetidos os valores que tenha pago a mais por conta da capitalização composta de juros. Pede, ainda, que esta repetição se pede que seja dobrada por conta das disposição dos CDC.
Em contestação, defende a Requerida que as cláusulas contratadas não conteriam ilegalidade, abusividade ou nulidade. O percentual de juros fixado em 1% ao mês estaria dentro da média dos patamares de mercado, descabendo censura.
Na impugnação à contestação, esclarece a autora que insurge-se, apenas e tão-somente, contra a cláusula que prevê a capitalização mensal de juros a qual, como argumenta, é terminantemente proibida pela legislação (fl. 2 da impugnação).
Colocadas as questões primeiras, passo à análise dos quesitos propostos aos trabalhos periciais.
2 - QUESITOS DA REQUERENTE
1º quesito – Na cobrança das parcelas do contrato, a Construtora Ré está cumprindo com todas as cláusulas do contrato?
A resposta à indagação feita é positiva até mesmo porque o caso sub judice não se dá por alegação de que tenha havido algum descumprimento contratual. Pelo contrário, pretende-se que determinada cláusula contratual seja declarada nula. Esta cláusula diz respeito, especificamente, à aplicação dos juros sob a forma capitalizada.
2º quesito – Queira o Sr. Perito informar se a Construtora Ré capitaliza os juros mensalmente na cobranças das parcelas do contrato?
Sim, até porque tal procedimento está previsto contratualmente. Trata-se, para o caso, nos termos da cláusula terceira, de aplicação de um fator de correção monetária (IGP-di, parágrafo primeiro) e também de um fator de remuneração dado pela taxa de juros (parágrafo terceiro) ambos da cláusula terceira que estipula a forma de pagamento.

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Anexo 1 - figura 1 - cláusula terceira, parágrafo primeiro
Como se pode ver da referida cláusula juntada com a figura 1, a previsão do contrato é que, sobre as parcelas haveria atualização monetária dada pelo IGP-M. Além desta atualização monetária, há previsão de paga de juros.

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Anexo 2 - figura 2 - cláusula terceira
Evidentemente, e até por previsão contratual, os juros que são calculados nas parcelas são juros compostos eis que capitalizados mensalmente.
3º quesito – Queira o Sr. Perito explicar se há diferença entre a capitalização de juros e a utilização da Tabela Price?
Capitalização de juros é a transformação da parcela acessória em principal. O tema, a rigor, é outro e distinto da Tabela Price que estabelece um sistema de quitação de uma dívida qualquer. O que talvez possa aproximar os dois tópicos, se bem compreendo o quesito, é que a Tabela Price se faz sob o pressuposto da admissão da capitalização composta de juros.
4º quesito – O cálculo elaborado pela Autora na petição inicial, excluindo a capitalização mensal de juros e contendo as demais previsões contratuais (juros simples de 1% (um por cento) e correção monetária), está correto? Caso negativo, quais seriam os valores corretos para cada mês, incidindo tão somente juros simples de 1% ao mês, acrescidos de correção monetária pelo índice pactuado?
Como demonstrativo de cálculo não vejo porque afirmar-se que não está correto. Entrementes, exatamente como demonstrativo, seria mais adequado separar a parcela relativa à correção monetária dos juros. Isto se faz nos cálculos de conclusão ao presente laudo. Na conclusão refaço os cálculos para fazer constar apenas juros de 1% ao mês simples e não capitalizados. Evidentemente, a questão pugnada nos Autos depende do que restar decidido o JUÍZO eis que a perícia é incompetente para dizer o Direito.
5º quesito – Desconsiderando a capitalização mensal de juros, quanto a Autora já pagou indevidamente à Ré até a presente data?
Caso haja decisão de expurgo da capitalização mensal de juros, aí neste caso haverá saldo diferencial em relação ao que houver sido pago a mais. A apuração deste saldo diferencial consta demonstrado na conclusão ao presente laudo.
6º quesito – Ao final do contrato, qual será o saldo credor da Autora, considerando que é vedada a pratica da capitalização de juros pela Construtora Ré?
Confira a resposta ao quesito 5 supra e a discussão apresentada na conclusão ao presente laudo.
3 - QUESITOS DA REQUERIDA
1. Qual o objeto do contrato firmado entre as partes?
Diz respeito à aquisição de imóvel com parte do valor financiado nas condições especificadas contratualmente.
2. Pelas suas características, trata-se de bem imóvel para fins de habitação residencial?
O tema não entrou em questão ou discussão nos presentes Autos. Entrementes, pelas características do imóvel, destina-se à habitação residencial.
3. Qual a forma de pagamento entabulada e aceita pelas partes?
O contrato previu a paga de uma entrada e financiamento do restante em dois modos distintos de paga. O primeiro, equacionou a paga de R$ 21.000,00 (vinte e um mil reais) em 3 parcelas mensais e sucessivas e o segundo, previu a paga de 36 parcelas de R$ 2.500,00 para a quitação do saldo remanescente de R$ 90.000,00 (noventa mil reais).
Estas parcelas sofreriam acréscimo da correção monetária (IGPdi) e juros a contar da entrega das chaves de 1% ao mês capitalizados.
4. Como são calculadas as parcelas?
Toma-se o valor base de cada parcela e se agrega a variação monetária. Sobre o saldo corrigido aplica-se o acréscimo dos juros capitalizados.
5. O cálculo das parcelas está de acordo com o autorizado no art. 5º, incisos I, II e III e §2º da Lei Federal n. 9.514/97, que instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI?
A Lei 9.514/97 instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI a qual prevê, em seu artigo 5º:
Art. 5º As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:
I - reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste;
II - remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato;
III - capitalização dos juros;
Conforme tal artigo, as operações de financiamento imobiliário terão livre pactuação. Entrementes, esclareço à Parte que não é de competência do trabalho pericial dizer se há ou não adequação do caso ao que prescreve a Lei ou se esta ou aquela lei se enquadram nos casos trazidos ao crivo do Poder Judiciário. O caso diz respeito a um financiamento de imóvel em que a construtora, no caso a XXXXXXXXXXXXXXX faz o financiamento dos imóveis auferindo para si, a renda financeira que as Instituições Financeiras reservam para si. Se isto é possível ou não, não compete à perícia dizer.
6. Se fosse adotado o sistema de cálculo pela tabela PRICE, considerando a mesma taxa de juros e fator de correção monetária previstos contratualmente, quais seriam os valores das parcelas vencidas? E vincendas?
Para bem compreender o caso, há que se abstrair primeiro, a incidência da correção monetária. Para a maior parte do financiamento se prevê paga de 36 parcelas mensais às quais se agregam os juros mensalmente capitalizados. Com a última paga se estaria pagando o valor da prestação (R$ 2.500,00) mais os juros dados pela exponencial à 36º potência da taxa, ou seja, juros de 43,08% incidentes sobre o valor da parcela.
Assim, independente e em abstração da correção monetária, termos que o contrato previa a paga das prestações como demonstrado na Tabela 1.
n taxa juros taxa % juros prestação juros valor da prestação
1 1,01 1,00% 2.500,00 25,00 2.525,00
2 1,0201 2,01% 2.500,00 50,25 2.550,25
3 1,030301 3,03% 2.500,00 75,75 2.575,75
4 1,040604 4,06% 2.500,00 101,51 2.601,51
5 1,0510101 5,10% 2.500,00 127,53 2.627,53
6 1,0615202 6,15% 2.500,00 153,80 2.653,80
7 1,0721354 7,21% 2.500,00 180,34 2.680,34
8 1,0828567 8,29% 2.500,00 207,14 2.707,14
9 1,0936853 9,37% 2.500,00 234,21 2.734,21
10 1,1046221 10,46% 2.500,00 261,56 2.761,56
11 1,1156683 11,57% 2.500,00 289,17 2.789,17
12 1,126825 12,68% 2.500,00 317,06 2.817,06
13 1,1380933 13,81% 2.500,00 345,23 2.845,23
14 1,1494742 14,95% 2.500,00 373,69 2.873,69
15 1,160969 16,10% 2.500,00 402,42 2.902,42
16 1,1725786 17,26% 2.500,00 431,45 2.931,45
17 1,1843044 18,43% 2.500,00 460,76 2.960,76
18 1,1961475 19,61% 2.500,00 490,37 2.990,37
19 1,208109 20,81% 2.500,00 520,27 3.020,27
20 1,22019 22,02% 2.500,00 550,48 3.050,48
21 1,2323919 23,24% 2.500,00 580,98 3.080,98
22 1,2447159 24,47% 2.500,00 611,79 3.111,79
23 1,257163 25,72% 2.500,00 642,91 3.142,91
24 1,2697346 26,97% 2.500,00 674,34 3.174,34
25 1,282432 28,24% 2.500,00 706,08 3.206,08
26 1,2952563 29,53% 2.500,00 738,14 3.238,14
27 1,3082089 30,82% 2.500,00 770,52 3.270,52
28 1,321291 32,13% 2.500,00 803,23 3.303,23
29 1,3345039 33,45% 2.500,00 836,26 3.336,26
30 1,3478489 34,78% 2.500,00 869,62 3.369,62
31 1,3613274 36,13% 2.500,00 903,32 3.403,32
32 1,3749407 37,49% 2.500,00 937,35 3.437,35
33 1,3886901 38,87% 2.500,00 971,73 3.471,73
34 1,402577 40,26% 2.500,00 1.006,44 3.506,44
35 1,4166028 41,66% 2.500,00 1.041,51 3.541,51
36 1,4307688 43,08% 2.500,00 1.076,92 3.576,92
Tabela 1: Prestações do Financiamento
Há que observar-se ser o valor desta última parcela dado em %, superior à aplicação dos juros simples. No caso, os juros simples retornariam juros de 36% e não 43,08%. O diferencial entre juros simples e compostos se daria a cada mês depois do primeiro em que há igualdade de 1% com 1%.
E, mesmo que o cálculo se processasse considerando a taxa multiplicada pelo tempo, mesmo assim, tratar-se-ia o caso de juros mensalmente capitalizados eis que estes estariam sendo lançados à conta mensalmente.
n taxa % juros prestação juros valor da prestação
1 1,00% 2.500,00 25,00 2.525,00
2 2,00% 2.500,00 50,00 2.550,00
3 3,00% 2.500,00 75,00 2.575,00
4 4,00% 2.500,00 100,00 2.600,00
5 5,00% 2.500,00 125,00 2.625,00
6 6,00% 2.500,00 150,00 2.650,00
7 7,00% 2.500,00 175,00 2.675,00
8 8,00% 2.500,00 200,00 2.700,00
9 9,00% 2.500,00 225,00 2.725,00
10 10,00% 2.500,00 250,00 2.750,00
11 11,00% 2.500,00 275,00 2.775,00
12 12,00% 2.500,00 300,00 2.800,00
13 13,00% 2.500,00 325,00 2.825,00
14 14,00% 2.500,00 350,00 2.850,00
15 15,00% 2.500,00 375,00 2.875,00
16 16,00% 2.500,00 400,00 2.900,00
17 17,00% 2.500,00 425,00 2.925,00
18 18,00% 2.500,00 450,00 2.950,00
19 19,00% 2.500,00 475,00 2.975,00
20 20,00% 2.500,00 500,00 3.000,00
21 21,00% 2.500,00 525,00 3.025,00
22 22,00% 2.500,00 550,00 3.050,00
23 23,00% 2.500,00 575,00 3.075,00
24 24,00% 2.500,00 600,00 3.100,00
25 25,00% 2.500,00 625,00 3.125,00
26 26,00% 2.500,00 650,00 3.150,00
27 27,00% 2.500,00 675,00 3.175,00
28 28,00% 2.500,00 700,00 3.200,00
29 29,00% 2.500,00 725,00 3.225,00
30 30,00% 2.500,00 750,00 3.250,00
31 31,00% 2.500,00 775,00 3.275,00
32 32,00% 2.500,00 800,00 3.300,00
33 33,00% 2.500,00 825,00 3.325,00
34 34,00% 2.500,00 850,00 3.350,00
35 35,00% 2.500,00 875,00 3.375,00
36 36,00% 2.500,00 900,00 3.400,00
Tabela 2: Prestações – Juros aparentemente Simples
Mesmo para o caso da Tabela 2, ainda assim se daria o caso de juros compostos eis que capitalizados mensalmente. O valor que estaria sendo pago em cada prestação é nominal (coluna valor da prestação) e corresponde a uma série irregular de pagamentos a perfazer um plano de amortização. Em sendo adotada a Tabela Price ao invés da sistemática adotada no contrato teríamos:
n data correção monetária correção monetária acumulada correção monetária valor prestação valor pago saldo
1 12/05/2010 0,04% 1,0004 16,12 7.156,59 7.088,90 - 67,69
2 12/06/2010 0,18% 1,0022 72,61 7.213,08 7.244,15 31,07
3 12/07/2010 -0,32% 0,9990 - 129,19 7.011,28 7.378,17 366,89
1 12/08/2010 0,22% 1,00220 88,88 R$ 3.078,17 2.678,52 - 399,65
2 12/09/2010 1,10% 1,01322 444,76 R$ 3.434,05 2.725,93 - 708,12
3 12/10/2010 1,10% 1,02437 445,09 R$ 3.434,38 2.784,54 - 649,84
4 12/11/2010 1,03% 1,03492 417,09 R$ 3.406,38 2.840,51 - 565,87
5 12/12/2010 1,58% 1,05127 640,28 R$ 3.629,57 2.910,10 - 719,47
6 12/01/2011 0,38% 1,05527 154,11 R$ 3.143,40 2.959,28 - 184,12
7 12/02/2011 0,98% 1,06561 397,74 R$ 3.387,03 3.012,25 - 374,78
8 12/03/2011 0,96% 1,07584 389,89 R$ 3.379,18 3.072,50 - 306,68
9 12/04/2011 0,61% 1,08240 247,93 R$ 3.237,22 3.155,27 - 81,95
10 12/05/2011 0,50% 1,08781 203,38 R$ 3.192,66 3.167,54 - 25,12
11 12/06/2011 0,01% 1,08792 4,07 R$ 2.993,36 3.212,84 219,48
12 12/07/2011 -0,13% 1,08651 - 52,96 R$ 2.936,33 3.239,18 302,85
13 12/08/2011 -0,05% 1,08596 - 20,38 R$ 2.968,90 3.267,68 298,78
14 12/09/2011 0,61% 1,09259 248,87 R$ 3.238,16 3.314,73 76,57
15 12/10/2011 0,75% 1,10078 306,21 R$ 3.295,50 3.352,84 57,34
16 12/11/2011 0,40% 1,10519 163,44 R$ 3.152,72 3.404,13 251,41
17 12/12/2011 0,43% 1,10994 175,82 R$ 3.165,11 3.455,19 290,08
18 12/01/2012 -0,16% 1,10816 - 65,47 R$ 2.923,82 3.485,59 561,77
19 12/02/2012 0,30% 1,11149 122,85 R$ 3.112,14 3.529,15 417,01
20 12/03/2012 0,07% 1,11227 28,69 R$ 3.017,97 3.562,32 544,35
21 12/04/2012 0,56% 1,11849 229,66 R$ 3.218,95 3.613,26 394,31
22 12/05/2012 1,02% 1,12990 418,62 R$ 3.407,91 3.680,10 272,19
23 12/06/2012 0,91% 1,14018 373,76 R$ 3.363,04 3.754,40 391,36
24 12/07/2012 0,69% 1,14805 283,60 R$ 3.272,89 3.816,72 543,83
25 12/08/2012 1,52% 1,16550 625,22 R$ 3.614,51 3.906,03 291,52
26 12/09/2012 1,29% 1,18054 531,02 R$ 3.520,30 4.000,95 480,65
27 12/10/2012 0,88% 1,19093 362,51 R$ 3.351,80
28 12/11/2012 -0,31% 1,18723 - 127,80 R$ 2.861,49
29 12/12/2012 0,25% 1,19020 103,14 R$ 3.092,43
30 12/01/2013 0,66% 1,19806 272,49 R$ 3.261,78
31 12/02/2013 0,31% 1,20177 128,08 R$ 3.117,37
32 12/03/2013 0,20% 1,20418 82,69 R$ 3.071,98
33 12/04/2013 0,31% 1,20791 128,27 R$ 3.117,55
34 12/05/2013 -0,06% 1,20718 - 24,84 R$ 2.964,44
35 12/06/2013 0,00% 1,20718 - R$ 2.989,29
36 12/07/2013 0,00% 1,20718 - R$ 2.989,29
Há que se verificar quanto a esta Tabela 3 que o valor diferencial vai crescendo à medida em que o valor das prestações pagas vai se aproximando do final. A razão para isto é fácil de compreender. A Tabela Price, diferentemente da metodologia proposta no contrato, prevê a paga de prestações nominalmente iguais enquanto que o sistema contratado prevê a paga de prestações nominalmente crescentes. Se o valor das prestações permanece nominalmente igual, o valor pago de forma crescente vai causar diferencial maior ao final do financiamento.
O diferencial entre o financiamento proposto e a Tabela Price, se tomamos como comparativo os dados da Tabela 2 é que a Tabela Price implicaria desembolso maior no início e, a partir da metade do financiamento, os valores pagos seriam menores. Fora isto, ambos planos de amortização capitalizam mensalmente os juros, razão pela qual se encontram, em ambos, acréscimos ao valor principal.
7. Qual a taxa de juros considerada no contrato?
Nos termos do contrato, a taxa de juros ficou estabelecida em 1% ao mês capitalizada. A capitalização faz com que a taxa de juros seja exponenciada pelo transcurso temporal. Assim, para o último mês, temos que a taxa mensal é igual a .
8. O índice de correção monetária adotado pelas partes possui variação negativa?
Sim, em alguns meses a correção monetária foi negativa (deflação). Mas, no geral, os índices de correção monetária do IGP-di apresentam variação positiva ao descreverem a evolução do registro dos preços.

[Marcos Kruse]

4 – CONCLUSÃO DO LAUDO
O tema aventado nos presentes Autos trata de matéria eminentemente de Direito. A perícia que ora se realiza pode, apenas, abordar as questões apresentadas pelas Partes sob carga de hipótese. E hipótese concernente à possibilidade ou não da capitalização de juros em operações de financiamento de imóveis. Esta questão depende, evidentemente, do entendimento que o JUÍZO tiver sobre o assunto. De qualquer modo, não se estabelece controvérsia quanto ao fato dos juros serem capitalizados. Em sendo assim, refaço os cálculos para processar o valor das parcelas considerando juros simples.
Entendendo o JUÍZO que os juros podem ser capitalizados, aí prevalecem os valores propostos ao pagamento por parte da Requerida. Entendimento diverso, no caso de se determinar o expurgo dos juros capitalizados, leva ao saldo diferencial que se aponta na conclusão ao presente laudo.
Para o valor financiado, há dois parcelamentos diferentes. O primeiro referente à paga de R$ 21.000,00 (vinte e um mil reais). Mas, independente de se levantar estes financiamentos em separado, o nó górdio que comporta análise do caso não é a taxa de juros, se esta resulta da exponencial ou da multiplicação e sim, de que, até nos cálculos da Requerente os juros continuam a ser mensalmente capitalizados. A questão crítica é se os juros podem ou não serem capitalizados mensalmente, se podem ou não estarem presentes na conta para que possam ser mensalmente pagos.
A situação posta nos presentes Autos é de grande perplexidade, eis que ocorre inversão de que os juros estariam embutidos desde o início do contrato e que seriam calculados no futuro. O financiamento se dá pela inclusão da taxa de juros em série de pagamentos não uniforme. Para evitar confusões desnecessárias é preciso considerar que há dois financiamentos distintos dentro da negócio firmado entre as Partes. O primeiro negócio diz respeito ao financiamento de R$ 21.000,00 a ser quitado em 3 pagamentos e o segundo, o financiamento de R$ 90.000,00 a ser quitado em 36 prestações. Como se estabelece saldo diferencial em cada parcela pelo expurgo dos juros capitalizados, este saldo diferencial é parte do total do saldo diferencial que se demonstra para a totalidade da conta.
Admitindo-se que os juros não podem ser mensalmente capitalizados e que a legislação faculta ao credor que os juros sejam anualmente capitalizados ai, para tal caso, o demonstrativo de cálculo processa saldo diferencial de montante considerável, isto considerando a paga das parcelas até a de número 26, conforme apresentado nos Autos.

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Pode ser que as parcelas até o número 32 já tenham sido quitadas também. Mas, como o financiamento só se liquida na paga da parcela 36 e como se está muito próximo de tal evento, é melhor que, por prudência, primeiro haja decisão quanto ao mérito do que pretende a Autora para que depois se procedam os cálculos em adequação ao que restar decidido. Como se vê, MERITÍSSIMO, da Tabela 4 resulta saldo diferencial de R$ 13,245,07 (treze mil, duzentos e quarenta e cinco reais e sete centavos). Esclareço que a credora de tal importe é a Requerente, XXXXXXX. Mas, também esclareço que este saldo diferencial somente pode ser efetivamente apurado quando houver quitação do negócio jurídico firmado entre as Partes, isto em julho do corrente ano.
Digo isto porque, como demonstra a Tabela 2, os juros simples são anualmente capitalizados e isto há de ocorrer na paga da 36ª prestação referente aos juros das prestações de número 25 a 36. Na paga de tal parcela restará configurado o exato saldo entre as Partes e configuração do saldo diferencial a que faria jus a Requerente, caso entenda o JUÍZO que a capitalização de juros não deve persistir na presente situação dos Autos.
Nestes termos, peço deferimento e solicito a juntada da presente aos Autos.
Marcos