Financiamento imobiliário

Discussão dos temas afetos à perícia na área cível.
Rosangela M V Silva
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Financiamento imobiliário

Mensagem por Rosangela M V Silva » 20 Jul 2017, 15:14

Boa tarde Marcos, tudo bem?
Fiz o cadastro no Fórum de Pericia, mas até agora não tive resposta do aceite.
Lembra que no dia do encontro de peritos no Corecon, estava na duvida da Pericia que tinha pego como assistente técnico, referente a uma revisão de um contrato de alienação fiduciária de um imóvel, que era do HSBC, o cliente não tem demonstrativo das parcelas do contrato, e não tem como pedir pois o HSBC agora é Bradesco.
Apenas possui o Contrato que assinou com o HSBC e um extrato do Bradesco, com os dados de 28/11/2016 , com vencimento 10/12/2016.
Como é meu primeiro trabalho, não tinha nada como base, como exemplo.
Gostaria que analisa-se o trabalho que fiz, Planilha e Laudo e me desse o seu parecer se está correto como fiz. Também aceito sugestões e criticas, se preciso complementar ou suprimir algo. Se está correto o modo como irei apresentar ao cliente.
Primeiramente analisei o contrato de compra e venda e de apólice de seguro, levantei todos as informações que continham nos contratos e montei a planilha conforme os dados, índices e correções apurados, a qual coloquei anexo (anexo 1). Fiz os 240 meses, sendo que a partir do período não realizado deixei em vermelho, e os índices de correção da poupança coloquei em duas colunas ao final da linha, minha duvida, devo mostrar ou ocultar esses valores dos índices?
Simplesmente elaborando conforme os dados do contrato, identifiquei diferença na cobrança, devo analisar mais alguma coisa específica?
Com a planilha feita montei o Parecer. Como também não tinha nenhum modelo, não sei se está correto como elaborei. Gostaria da sua opinião.
Como é serviço de assistente técnico, devo colocar o nome como Parecer, Pericia ou Laudo mesmo?
A minha apresentação (meus dados pessoais) no Parecer deve ser mais completa, tipo formação, pós e MBA?
Pretendo encaminhar ao cliente o Parecer, com 5 anexos: 1 – Planilha com os cálculos, 2 – copia do extrato da prestação 098/240, 3 – índices anuais da poupança (sendo uma folha para cada ano, de 2008 a 2017, valores diários), 4 – copia do contrato e 5 – contrato do seguro.
Os anexos 4 e 5 referente aos contratos, quem deve apresentar? Eu como assistente técnico devo anexar ou o advogado?
O anexo 4 – contrato, coloquei duas vezes para sua consulta, um como anexo e o outro com negrito nas partes que considerei mais importante, onde tem os dados, apenas para facilitar a sua visualização, caso queira consultar.
Fico imensamente grata, se puder me auxiliar no meu primeiro trabalho.
Grande abraço.
Att.

Rosangela Moreira Vaz da Silva
Auditora Interna

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Marcos Kruse
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Re: Financiamento imobiliário

Mensagem por Marcos Kruse » 20 Jul 2017, 15:26

Sobre o primeiro tema, alterei a senha e enviei uma provisória para ti. Espero que logo possas usar o fórum.
Quanto à planilha, veja que a apresentas quase em paralelo ao que o Banco apresentaria. Então, agora a pergunta é, o que estaria sendo revisionado?
Sugiro que a planilha original sirva de base para outra que agora faz as contas de revisão. Passo ao teu parecer para ver se há algo neste sentido.
O parecer, até onde posso ver, se apresenta tecnicamente correto. Todavia, temas essenciais não estão abordados.
Por exemplo, na conta que apresentas, os juros são capitalizados?
Dependendo da resposta (e a resposta é positiva), vai haver modificação profunda nos cálculos. Veja, então, com o advogado da causa se a questão da capitalização vai ser um dos temas apontados no questionamento.
Outros temas podem ainda serem acrescidos. Mas, estes (taxa de juros, por exemplo) decorrem da solvência do apontado acima.
Então, penso que é preciso apresentar 2 cálculos. O primeiro, vc já fez. O segundo agora precisa ver os temas de revisional.
Quanto ao teu currículo, penso que podem constar todos os itens que se poderiam considerar relevantes.
A situação dos contratos é mais ligada à atividade do procurador. Veja que o cálculo se faz sempre em função do que apontam os advogados. Não tem sentido apresentar um cálculo sem as diretrizes fixadas pelo defensor da parte sob pena de desencontro de teses.
Você pode perguntar estas questões ao advogado. Mas, não há problema em apresentar os anexos também.
Então, se algo não ficou claro, por favor, pergunte novamente.
Marcos
Marcos Kruse - Perito Judicial
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Rosangela M V Silva
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Re: Financiamento imobiliário

Mensagem por Rosangela M V Silva » 20 Jul 2017, 16:18

Obrigada Marcos, agora consegui acessar o fórum.
Você teria uma planilha modelo para calculo dos juros capitalizados, que pudesse ser disponibilizada.
Obrigada.
Rosangela

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Marcos Kruse
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Re: Financiamento imobiliário

Mensagem por Marcos Kruse » 24 Jul 2017, 12:49

Oi Rosângela. A planilha de juros capitalizados é a que normalmente é apresentada pelo Banco e aí se faz a inclusão dos juros nas parcelas. Para a retirada da capitalização, te mandei exemplos de cálculo naquela planilha modelo. Então, juros capitalizados, estão presentes os juros nas prestações. Juros descapitalizados (expurgo da capitalização composto) tem juros computados mas que não fazem parte da conta mensal; são calculados e processados em separado para reintegrarem a conta anualmente.
Marcos Kruse - Perito Judicial
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Rosangela M V Silva
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Re: Financiamento imobiliário

Mensagem por Rosangela M V Silva » 31 Jul 2017, 09:12

Oi Marcos.
Preciso de ajuda novamente, pois fui elaborar a planilha, mas não consegui identificar a capitalização de juro.
Os dados do contrato são:
VALOR DO BEM: 650.000,00
VALOR ENTRADA: 130.000,00
VALOR FINANC.: 520.000,00
TAXA NOMINAL 11,6383 a.a
TAXA EFETIVA: 12,2796 a.a.
PRAZO DE PGTO:mês 240
DATA PRIM PARC: 10/11/2008
VALOR PARCELA: 7.209,93
seguro imovel 81,48
seguro morte/inval 349,96
TSA -tar serv adm 14,49
razao de decrescimo
PRESTAÇÃO TOTAL 7.655,86
PLANO DE PAGTO: SAC
INDEXADOR: POUPANÇA

CET -CUST EF TOT
PERCENTUAL AO ANO 13,52
PERCENTUAL AO MÊS 1,05%

Elaborei algumas planilhas para simulações, com base nos dados acima, mas não consegui identificar a capitalização de juros, o valor continua dando muito acima do valor informado como saldo devedor.

Não tenho a planilha do Banco com o histórico, apenas um extrato do banco, da parcela 098/240, que consta o saldo devedor de R$ 353.913,00.

Fiz alguma simulações:
1 - Se eu pegar o valor do empréstimo e for retirando a amortização mensal, tenho na parcela 98/240, o saldo devedor de R$ 309.833,33.
2 -Como no contrato diz que o saldo devedor deve ser reajustado pelo índice da poupança, fiz outra planilha, igual a do item 1, mas atualizando o valor todo mês pelo índice da poupança do mês. Com isso o saldo devedor na parcela 98/240, ficou R$ 310.969,43. (Essa é a planilha que lhe enviei no inicio, como aqui não estou contabilizando os juros, apenas a correção, achei que essa seria a que eu poderia fazer o comparativo com o valor do extrato)
3 – Fiz outra simulação, pegando o valor do empréstimo e mensalmente reajustava pelo índice da poupança (com base no saldo devedor do mês
anterior) e diminuindo depois o valor mensal da amortização. Apresenta saldo devedor na parcela 98/240 de R$ 629.447,16.
4 – Para tentar espelhar o que foi cobrado pelo Banco, peguei o valor do empréstimo, e mensalmente, fui somando o juro (juro calculado com base no saldo devedor reajustado pela poupança) e diminuindo a amortização.
Apresenta saldo devedor na parcela 98/240 de R$ 844.728,23.
Agradeço muito se puder me orientar, pois estou na duvida de como elaborar esse trabalho.
Rosangela

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Marcos Kruse
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Re: Financiamento imobiliário

Mensagem por Marcos Kruse » 01 Ago 2017, 08:40

Oi Rosângela,
Então, eu vi tua planilha e o ponto central do problema é, como tu mesmo apontas, não conseguiste identificar a capitalização de juro.
Veja atentamente os dados que apresentas. São 240 prestações ou parcelas de $ 7.209,93. Onde estão os juros? Os juros estão embutidos no valor da parcela. Ou seja, parte do valor que se paga mensalmente se refere aos juros. Agora, atente para o fato de que, os juros, ao estarem lançados sob a forma monetária, têm de estar capitalizados. É impossível cobrar ou lançar qualquer importe a título de juros se estes forem juros. Moeda somente pode ser somada com moeda. Se dentro dos $ 7.209,93 estão embutidos os juros, isto significa que se trata de juros capitalizados.
Qual é o procedimento se o caso diz respeito ao expurgo dos juros capitalizados?
Os juros são calculados sobre o principal na periodicidade atinente ao caso (mensal normalmente) mas, depois de calculados, não se capitalizam, ou seja, não fazem parte da conta. O valor da prestação paga contrapõe-se ao valor do saldo devedor com os acréscimos cabíveis, exceto os juros. Os juros farão parte da conta apenas quando puderem ser capitalizados, ou seja, anualmente.
Somam-se anualmente os juros e estes retornam à conta, isto porque há concessivo legal de que os juros de mútuo possam ser capitalizados anualmente. Isto não quer dizer que se trate de capitalização simples. É, ainda, capitalização composta com periodicidade de capitalização anual. Mas, o Direito comum não considerou que a capitalização anual compusesse um sistema composto. Dá-se o caso, desta feita, de juros simples sob o viés jurídico. Destaco que o Direito comum também sabe o que são juros simples eis que estes incidem sobre o saldo apurado sob a forma de juros de mora.
Retorno ao cálculo que mandaste. Observe que os juros continuam a fazer parte da conta. Eles precisam sair da conta, serem calculados e deixarem de integrar mensalmente o saldo devedor. O valor que se paga abate o saldo devedor, sem os juros mensalmente incidentes eis que, para haver incidência é preciso que sejam capitalizados.
Reveja tua planilha. Se ainda persistir dúvida, poste novamente.
abraço
Marcos
Marcos Kruse - Perito Judicial
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Rosangela M V Silva
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Re: Financiamento imobiliário

Mensagem por Rosangela M V Silva » 16 Ago 2017, 08:49

Deixo aqui meu imenso agradecimento pelo auxilio prestado pelo Marcos Kruse, sempre disposto a me ajudar e com orientações que foram primordiais para a realização deste trabalho.
Como forma de agradecimento, volto aqui para postar a solução do problema, pois pode servir de ajuda em futuras consultas ao fórum.
Elaborei a planilha conforme as orientações, mas o problema foi devido a um erro na correção, onde eu peguei o índice da poupança e multipliquei pelo valor.
Mas o índice que estava utilizando estava englobado correção monetária e juros, devido a isso, a correção era maior que a amortização do mês, aumentando sempre o saldo devedor.
Novamente obrigada e Parabéns pelo Fórum, foi de grande ajuda!!

calcjus
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Re: Financiamento imobiliário

Mensagem por calcjus » 01 Mai 2018, 02:32

ola professor, tudo bom? vc poderia me fornecer esta planilha de revisional de financiamento imobiliários, uma vez que tem aparecido aqui no escritório este tipo de trabalho, porém não tenho experiência com revisional de financiamento imobiliário, se poder agradeço muito, caso necessário tenho planilha de cálculo para também para ajudar os membros caso precisem...E-mail: [email protected]

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Marcos Kruse
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Re: Financiamento imobiliário

Mensagem por Marcos Kruse » 03 Mai 2018, 14:40

Olá. Eu não tenho a planilha de revisional de cálculo. Esta planilha foi motivo do questionamento da Rosângela. Em todo caso, tenho uma planilha que pode servir de modelo. Tem pouco tempo de movimentação e por isso mesmo, ajuda.
Observe atentamente que os pontos em que há "desnível" nas colunas se deve à capitalização anual de juros.
O saldo final apurado ($ 11.738.474,11) se refere à unidade monetária válida para fevereiro de 1992, antes do Plano Real, portanto.
Para poder compreender os dados, recomendo que seja a tabela copiada e colada no bloco de notas. Para converter as informações para o Excel é possível utilizar-se das funções de recuperação de dados (direita e esquerda).


parcela data saldo inicial índice correção monetária valor corrigido juros capitalização de juros inicial + correção + juros valor pago saldo devedor
0 01/03/89 29.436,00 1,000000 29.436,00
1 01/04/89 29.436,00 1,198149 35.268,71 276,27 - 35.268,71 301,65 34.967,06
2 01/05/89 34.967,06 1,109963 38.812,16 304,03 - 38.812,16 301,65 38.510,51
3 01/06/89 38.510,51 1,099400 42.338,46 331,65 - 42.338,46 349,59 41.988,87
4 01/07/89 41.988,87 1,248300 52.414,70 410,58 - 52.414,70 349,59 52.065,11
5 01/08/89 52.065,11 1,287600 67.039,04 525,14 - 67.039,04 466,89 66.572,15
6 01/09/89 66.572,15 1,293400 86.104,42 674,48 - 86.104,42 555,08 85.549,34
7 01/10/89 85.549,34 1,359500 116.304,32 911,05 - 116.304,32 680,68 115.623,64
8 01/11/89 115.623,64 1,376200 159.121,26 1.246,45 - 159.121,26 970,63 158.150,63
9 01/12/89 158.150,63 1,414200 223.656,61 1.751,98 - 223.656,61 1.256,74 222.399,87
10 01/01/90 222.399,87 1,535500 341.495,01 2.675,04 - 341.495,01 2.575,15 338.919,86
11 01/02/90 338.919,86 1,561100 529.087,79 4.144,52 - 529.087,79 4.015,05 525.072,74
12 01/03/90 525.072,74 1,727800 907.220,68 7.106,56 20.357,76 927.578,44 5.871,54 921.706,90
13 01/04/90 921.706,90 1,843200 1.698.890,16 13.307,97 - 1.698.890,16 8.729,58 1.690.160,58
14 01/05/90 1.690.160,58 1,000000 1.690.160,58 13.239,59 - 1.690.160,58 16.628,99 1.673.531,59
15 01/06/90 1.673.531,59 1,053800 1.763.567,59 13.814,61 - 1.763.567,59 16.628,99 1.746.938,60
16 01/07/90 1.746.938,60 1,096100 1.914.819,40 14.999,42 - 1.914.819,40 16.628,99 1.898.190,41
17 01/08/90 1.898.190,41 1,107900 2.103.005,16 16.473,54 - 2.103.005,16 25.500,13 2.077.505,03
18 01/09/90 2.077.505,03 1,105800 2.297.305,06 17.995,56 - 2.297.305,06 27.950,69 2.269.354,37
19 01/10/90 2.269.354,37 1,128500 2.560.966,40 20.060,90 - 2.560.966,40 30.966,58 2.529.999,82
20 01/11/90 2.529.999,82 1,137100 2.876.862,80 22.535,43 - 2.876.862,80 34.242,84 2.842.619,96
21 01/12/90 2.842.619,96 1,166400 3.315.631,92 25.972,45 - 3.315.631,92 38.643,05 3.276.988,87
22 01/01/91 3.276.988,87 1,193900 3.912.397,01 30.647,11 - 3.912.397,01 43.941,01 3.868.456,00
23 01/02/91 3.868.456,00 1,202100 4.650.270,96 36.427,12 - 4.650.270,96 51.252,79 4.599.018,17
24 01/03/91 4.599.018,17 1,070000 4.920.949,44 38.547,44 264.021,14 5.184.970,59 61.190,70 5.123.779,89
25 01/04/91 5.123.779,89 1,085000 5.559.301,18 43.547,86 - 5.559.301,18 73.557,35 5.485.743,83
26 01/05/91 5.485.743,83 1,089300 5.975.620,75 46.809,03 - 5.975.620,75 73.557,35 5.902.063,40
27 01/06/91 5.902.063,40 1,089900 6.432.658,90 50.389,16 - 6.432.658,90 73.557,35 6.359.101,55
28 01/07/91 6.359.101,55 1,094000 6.956.857,09 54.495,38 - 6.956.857,09 73.557,35 6.883.299,74
29 01/08/91 6.883.299,74 1,100500 7.575.071,37 59.338,06 - 7.575.071,37 104.426,58 7.470.644,79
30 01/09/91 7.470.644,79 1,119500 8.363.386,84 65.513,20 - 8.363.386,84 104.426,58 8.258.960,26
31 01/10/91 8.258.960,26 1,167800 9.644.813,79 75.551,04 - 9.644.813,79 104.426,58 9.540.387,21
32 01/11/91 9.540.387,21 1,197700 11.426.521,76 89.507,75 - 11.426.521,76 126.356,16 11.300.165,60
33 01/12/91 11.300.165,60 1,305200 14.748.976,15 115.533,65 - 14.748.976,15 146.092,99 11.182.667,31
34 01/01/92 11.182.667,31 1,284200 14.360.781,37 112.492,79 - 14.360.781,37 146.092,99 11.065.169,02
35 01/02/92 11.065.169,02 1,254800 13.884.574,09 108.762,50 821.940,41 14.706.514,50 184.807,63 11.738.474,11
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