Revisional de financiamento imobiliário

Discussão e postagens relacionadas às diferentes revisionais bancárias.
Thiago
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Revisional de financiamento imobiliário

Mensagem por Thiago » 22 Mai 2017, 22:40

Boa noite caros (as) colegas,
fui contatado por um escritório de advocacia para analisar um possível caso de revisional de financiamento imobiliário e tenho algumas dúvidas, por não ter realizado nenhuma perícia desta espécie.
Abaixo, seguem os dados financeiros do contrato.

Banco Intermedium (todos os dados abaixo constam desta mesma forma no contrato)

a Valor do apartamento R$ 420.000,00
b Entrada R$ 120.000,00
d Valor aberto ao cliente R$ 332.050,00
d.1 Valor liberado ao vendedor R$ 300.000,00
e taxa de juros efetiva 1% am + IGPM 12,68% aa (Índice IGP-M da FGV três meses anteriores a da primeira parcela)
f Sistema Price de amortização
g.1 Valor total parcelado R$ 717.328,80
g.2 Juros contratados R$ 385.278,64
g.3 Nº de parcelas 180
g.4 1ª parcela (amort + juros) R$ 3.985,16
g.5.1 Valor mensal seguro MIP R$ 166,03
g.5.2 Alíquota MIP (sobre saldo devedor) 0,05%
g.5.3 Valor mensal seguro DFI R$ 171,25
g.5.4 Alíquota DFI (sobre avaliação do imóvel, cobrado mensalmente) 0,025%
g.5.5 Valor total de seguro R$ 50.088,93
g.7 Valor total da 1ª prestação mensal R$ 4.322,44
g.10 Tarifa de cadastro (incluída no financiamento) R$ 1.500,00
g.11 Tarifa de avaliação de bens recebidos em garantia (incluída no financiamento) R$ 2.500,00
g.12 Custo efetivo total 14,5% aa

Despesas antecipadas pelo credor e incluídas no financiamento
Registro de contrato R$ 7.500,00
ITBI R$ 20.550,00
TOTAL R$ 28.050,00

Juros contratados 53,71%
Avaliação dos bens recebidos em garantia 0,35%
IOF 0,00%
Tarifa de cadastro 0,21%
Prêmios de seguro 6,98%

Verifiquei algumas inconsistências, alguns dados não consegui interpretar e algumas observações sobre o contrato:
1. O valor aberto ao comprador (item d) é diferente do liberado ao vendedor (item d.1) (diferença de R$ 32.050,00) em função das seguintes despesas: R$ 20.550,00 ITBI + R$ 7.500,00 registro + R$ 2.500 tarifa avaliação + R$ 1.500,00 tarifa cadastro.
2. O índice fixado no contrato já está estipulado em 12,68% aa (item e); no entanto, o acumulado nos últimos 12 meses para esse período, conforme divulgação oficial, é 8,3588% aa (em setembro de 2015, 3 meses antes do vencimento da 1ª parcela).
3. O valor dos juros contratados (de 53,71%) não condizem com os juros contratados (item g.2).
4. A avaliação dos bens recebidos em garantia (0,35%) é diferente do valor praticado (item R$ 2.500, maior se considerado como base de cálculo o valor do apartamento).
5. O valor total informado do seguro (item g.5.5) não condiz com o valor efetivamente pago (R$ 60.710,40).
6. As bases de cálculo da tarifa de cadastro (0,21%) e avaliação dos bens recebidos em garantia (0,35%) incidem sobre um valor próximo do montante do valor total parcelado, ou seja, R$ 714.285,71.

Ainda não elaborei tabela de cálculos, então, gostaria de saber se algum colega poderia disponibilizar um modelo no qual eu possa me basear.

Também não estabeleci o valor dos honorários, pois o cliente ainda não ingressou com a ação e gostaria de saber se há objeto para tanto.

Por fim, o cliente informou que houve quitação do saldo devedor em determinado momento, no entanto, não disse quando. Parece que houve cobrança a mais do banco mesmo quando da quitação, mas isso segundo uma conta que o próprio comprador fez. Assim, estou aguardando retorno da parte para saber como que procedeu quando da solução do financiamento.

Tentei ser o mais preciso possível nas informações disponibilizadas. Desde já, agradeço a ajuda de todos.

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Marcos Kruse
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Re: Revisional de financiamento imobiliário

Mensagem por Marcos Kruse » 23 Mai 2017, 09:45

Thiago, vamos ver se consigo ajudar. Enumero para ficar mais fácil.
1 - Como se trata de Banco privado, a estratégia é distinta. No caso da CEF, a ação seria movida junto à vara federal que já firmou jurisprudência majoritária em favor do que alega a CEF. Com Banco privado, a ação se dá no âmbito da justiça estadual. Em qualquer hipótese, é importante saber quais são as estratégias jurídicas definidas pelos advogados para defender os interesses do cliente. O cálculo segue o que for discutido em juízo. Por isso, é preciso saber o que se vai pedir.
2 - Como se trata de juros compostos, normalmente o que se pede é o expurgo da capitalização composta. Este expurgo produz diferencial no valor que haveria de ser pago. Daí que a questão da capitalização é importante e ela vai definir-se para qualquer plano de amortização, Price incluso.
3 - O ponto inicial é construir a planilha de amortização a partir dos termos do contrato. Veja se consegue zerar o financiamento conforme a lógica que cerca o contrato. Depois de feito isto pode partir para o segundo passo que é efetuar as modificações que vão ser pugnadas pelo autor da ação (no caso, o cliente). Há diversos itens que poderiam ser questionados. Mas, quem vai definir os itens é o pessoal do jurídico. Eles vão apontar o que pretendem modificar.
4 - Mais uma vez, o ponto de partida é o financiamento tal qual se processou. Deste ponto inicial vais introduzindo as modificações cabíveis.
5 - Quanto às inconsistências que apontaste, observe que estas são muito comuns e, inclusive, motivo pelo qual se questionam os financiamentos imobiliários. Apresente tais pontos aos advogados e refaça as contas considerando os itens que calculaste como corretos. Estas inconsistências são "normais". Infelizmente ocorrem em muitos contratos.
6 - Para montar uma tabela de cálculos, solicite as planilhas que foram apresentadas no segundo encontro do núcleo. Lá consta uma que se refere a um financiamento de automóvel. Ela serve para você montar a planilha. Mas, lembre-se de, primeiro, equacionar o jeito como ocorreu o financiamento porque, desta planilha original é que fazes uma segunda com as mudanças pertinentes.
7 - Sobre os honorários, penso que os trabalhos requerem a paga de valor entre $ 1.000 e $ 1.500. NUma perícia judicial eu cobraria o dobro. Mas, na posição de assistente, recebes o dinheiro antes e podes acertar paga adicinal nos momentos de manifestação.

Tenta montar e, em caso de dúvida, posta novamente
Abraço
Marcos
Marcos Kruse - Perito Judicial
44 9910 0886 - [email protected]

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